Jakie czynniki są brane pod uwagę podczas wyceny nieruchomości?

 

Przyglądając się wycenom nieruchomości można zauważyć ogromne rozbieżności pomiędzy wartością jednego mieszkania, a drugiego, posiadającego zbliżone parametry, ale zlokalizowanego w zupełnie innym otoczeniu. Biorąc pod uwagę taki stan, możemy więc zauważyć, że o wycenie nieruchomości decydują skomplikowane czynniki, które wchodzą ze sobą w interakcje, tworząc konfiguracje zwiększające, lub zmniejszające docelową wartość lokalu. Oczywiście od razu trzeba zaznaczyć, że wartość takich czynników jest względna, głównie dlatego, że branża mieszkaniowa podlega nieustannym przekształceniom i dynamicznym zmianom, które kreowane są bezpośrednio przez jej uczestników, ich gusty, zapotrzebowania oraz zasobność ich portfeli. Może się więc okazać, że wysoka wartość mieszkań w kamienicach gwałtownie spadnie, ponieważ ludzie stwierdzą, że zdecydowanie wolą mieszkać w apartamentach zlokalizowanych w nowoczesnym budownictwie. To, jakie trendy będą panować w branży jest niezwykle trudne do ustalenia, dlatego też o powodzeniu transakcji oraz zyskownej sprzedaży posiadanej przez siebie nieruchomości czasami decyduje zwykłe szczęście oraz przypadek.

Rzeczoznawca majątkowy stara się jednak uwzględnić maksymalną ilość wytycznych, które mogłyby wskazać na obiektywną wartość majątku, bez straty dla właściciela oraz kreowania nierzeczywistej wartości, nieosiągalnej dla potencjalnych nabywców. W pierwszej kolejności uwzględnia się zawsze analizy rynku nieruchomości, oraz wszelkiego rodzaju statystyki i raporty sprawdzając tym samym, jakie ceny posiadają obiekty podobne do tego, który akurat poddawany jest szacowaniu. Wyceny domów, mieszkań oraz lokali użytkowych muszą uwzględniać kwestie lokalizacyjne i estetyczne, dlatego też dwie identyczne nieruchomości znajdujące się w różnych częściach kraju, mogą posiadać skrajnie różniące się od siebie operaty szacunkowe, czyli dokumenty stanowiące indywidualne opinie rzeczoznawców na temat wycenianych lokali. Jako, że o dynamice rynku decyduje zasobność portfela jego uczestników, rzeczoznawca w pierwszej kolejności będzie się interesował prawdopodobieństwem znalezienia nabywcy, który byłby zainteresowany ewentualną transakcją. Na podstawie działania profesjonalisty można więc ustalić stopień prawdopodobieństwa sprzedaży i ustalić strategię dalszego postępowania względem ewentualnej transakcji. Wiadomo oczywiście, że wiele aspektów nieruchomości może być potraktowanych względnie, zwłaszcza, że każdy z nas posiada inne upodobania, oczekiwania i marzenia dotyczące idealnego miejsca, w którym mógłby żyć. Dla jednej osoby będzie do niewielki domek zbudowany z dala od cywilizacji, dla drugiej z kolei apartament w wieżowcu podkreślającym światowe życie w centrum miasta. Nie ma więc reguły i trudno określić, czy brak rozbudowanego sąsiedztwa traktować raczej jak minus czy jak plus. Rzeczoznawca majątkowy ma więc niejednokrotnie ciężki orzech do zgryzienia i musi precyzyjnie analizować wszystkie zebrane dane. A tych jest zwykle sporo, głównie dlatego, że wszelkie informacje nie pochodzą tylko i wyłącznie od właścicieli szacowanego majątku, ale także z ksiąg wieczystych, planów zagospodarowania przestrzennego oraz informacji dotyczących podobnych nieruchomości, sprzedanych w danym czasie. Jakie jednak czynniki brane są pod uwagę podczas gromadzenia informacji, które wpływają później na kreowanie operatu szacunkowego?

Jednym z podstawowych warunków jest to, aby wyceny odnosiły się się do rzeczywistych danych obowiązujących w danym regionie. Najczęściej więc rzeczoznawca bierze pod uwagę kilka podstawowych czynników, które podpinane są pod ogólniejsze kategorie takie, jak czynniki fizyczne, czynniki ekonomiczne, czynniki prawne czy też czynniki środowiskowe. Na stronie http://www.walor-nieruchomosci.pl/ można zdobyć więcej informacji na ten temat. Jakie zadania stoją przed rzeczoznawcą? Wydaje się, że odpowiedź na to pytanie już w jakimś stopniu padła. Mówiąc w największym skrócie, rzeczoznawca musi dokonywać wyceny nieruchomości zwracając uwagę na lokalizację ogólną i szczegółową, ukształtowanie terenu, klimat, stopień nasłonecznienia, zasobność bogactw naturalnych, powierzchnię działki, funkcjonalność budynku, jego wygląd i stan techniczny, swobodę dojazdu do nieruchomości, obecność dużego miasta, uzbrojenie terenu, poziom bezrobocia, formy kredytowania,sytuację demograficzną regionu, bezpośrednie sąsiedztwo czy też stopień skażenia środowiska.